上一期我們講了備考財務報表的編制，今天我們談一談，公募 REITS 的一般涉稅處理。

基于已出臺的公募REITs規定和一系列指引，REITs業務中涉及包括發起人、投資者、項目公司、資產支持專項計劃及管理人募基金及管理人等多個實體，同時REITs分為設立、運營以及退出3個階段，涉及包括所得稅、增值稅、財產行為稅（如土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、印花稅） 等。

一、公募REITs設立階段

公募 REITs 設立中涉及一系列的資產轉讓等交易活動，從稅務角度，可將其細分為以下主要交易步驟，包括：

（一）發起人將標的資產注入項目公司以及將項目公司置換到資產支持專項計劃下。

（二）REITs 公募基金發行。

（三）公募基金利用發行所獲資金收購資產支持專項計劃全部份額。

二、股權轉讓

如果標的不動產本身已經轉入到專門的項目公司運營而無須進行資產剝離時，則發起人可直接將項目公司的股權轉讓給資產支持專項計劃。這一情況下，股權轉讓主要涉及所得稅，并非不動產的轉讓，因此不再涉及土地增值稅、增值稅以及契稅等。

（一）一般性稅務處理

在現行的稅收體系下，企業和個人分別適用不同的所得稅法規，即企業適用企業所得稅法規，個人適用個人所得稅法規。

企業分為稅收居民企業和非居民企業。稅收居民企業應當就其來源于中國境內、境外的所得繳納企業所得稅，即稅收居民企業應當就其全球收入繳納企業所得稅。非居民企業僅就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。稅收居民企業現行的企業所得稅稅率般為25% （特殊情況下可享受 15% 的優惠稅率），非居民企業目前適用10% 的優惠稅率，同時如能享受中國與其他國家簽訂的雙邊稅收協定，非居民企業某些收入的稅率將有可能進一步減低。

個人也分為稅收居民和非稅收居民，適用不同的稅收處理。稅收居民需就其全球收入繳納個人所得稅，非稅收居民基于其在中國境內的時間長短以及其他因素確定應稅收入?；谑杖胄再|不同，個人適用不同的所得稅稅率。

由于發起人（包括企業和個人） 在上述交易步驟中主要涉及財產轉讓所得，基于發起人的不同屬性，適用不同的所得稅稅收處理。

1、發起人為中國稅收居民企業

一般就其所得所產生的利潤（即發起人扣除稅前可扣除的成本、費用以及未彌補虧損后） 繳納25%的企業所得稅。

2、發起人為非中國稅收居民企業

一般就財產轉讓所得扣除歷史投資成本后繳納10% 的預提所得稅。如適用上述雙邊稅收協定優惠處理，遵從協定優惠。

3、發起人為中國稅收居民個人或非稅收居民個人

在應稅的情況下，一般就財產轉讓所得扣除歷史投資成本后繳納20%的個人所得稅。

（二）企業所得稅特殊性稅務處理

若股權轉讓符合有關特殊性稅務處理相關政策規定的，股權支付部分可以選擇按以下規定處理：

1、被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。

2、收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。

3、收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。

股權支付部分暫不確認有關資產的轉讓所得或損失。

非股權支付部分按照一般稅務處理確認資產轉讓所得或損失，計入應納稅所得額。

三、財產轉讓

如果標的不動產進行處理時，這一情況下，資產轉讓主要涉及所得稅、土地增值稅、增值稅以及契稅。所得稅的處理同“一、股權轉讓”所得稅的一般性稅務處理一致，不再累述。

（一）增值稅

發起人若為一般納稅人，對于銷售房地產、轉讓土地使用權的行為，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用作為銷售額，按9%的稅率計算增值稅。同時，一般納稅人出售房地產老項目或老房地產，可以選擇使用一般計稅方法或簡易計稅方法，如果選擇簡易計稅方法，則適用5% 的稅率。根據發起人轉讓的不動產為自建還是非自建情形的不同，簡易計稅的銷售額根據以下不同方式確定：

1、自建。以取得的全部價款和價外費用作為銷售額

2、非自建。以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。

而上述的“房地產老項目或老房地產”是指：

1、房地產開發企業銷售開發的房地產情形，指“建筑工程施工許可證”注明的合同開工日期在2016 年4月30日前的房地產項目，即“房地產老項目”。

2、其他情形，指納稅人在 2016 年4 月30日前取得或自建的房地產，即“老房地產”。

（二）土地增值稅

土地增值稅納稅人為“轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人”，主要涉及在房地產交易環節中對交易收入的增值部分征收。發起人如為發行公募 REITS 目的而轉讓不動產的將產生土地增值稅的納稅義務。

土地增值額規定為納稅人轉讓房地產所取得的收入扣除項目金額后的余額。根據不同的土地增值稅計算方式，扣除項目有所不同，比如開發商自行建造并轉讓不動產時，扣除項目主要包括取得土地使用權時支付的價款；對房地產進行開發的成本；開發費用；與轉讓房地產相關的稅金（包括城市維護建設稅、教育費附加）；其他扣除項目。

如果發行人屬于非房地產企業，扣除項目主要包括取得土地使用權時支付的價款；對房地產進行開發的成本；開發費用；與轉讓房地產相關的稅金（包括城市維護建設稅、教育費附加、印花稅）。

如果標的資產屬于舊房，扣除項目包括取得土地使用權時支付的價款；與轉讓房地產相關的稅金（包括城市維護建設稅、教育費附加、印花稅）；若能取得評估價格的，按照重置成本價乘以成新度折舊率計算評估價格；若不能取得評估價格的，但能提供購房發票的，可按5%計算扣除。

（三）企業所得稅特殊性稅務處理

若資產轉讓符合有關特殊性稅務處理相關政策規定的，可以選擇按以下規定處理：

1、轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。

2、受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。

股權支付部分暫不確認有關資產的轉讓所得或損失。

非股權支付部分按照一般稅務處理確認資產轉讓所得或損失，計入應納稅所得額。

四、共同涉及的印花稅

根據現行印花稅法規，在中國境內書立、領受應稅憑證的單位或個人都需繳納印花稅，由合同書立雙方或多方按同一稅率繳納。應稅憑證包括產權轉移書據、營業賬簿、權利許可證、借款合同等，適用正列舉方式，即未在列舉之中的憑證一般不應稅上述交易。

發起人將標的資產注入項目公司以及將項目公司置換到資產支持專項計劃下，無論屬于股權轉讓還是資產轉讓，其書據屬于產權轉移書據，應由交易雙方以書據所載金按萬分之五分別繳納印花稅。

REITs公募基金發行、公募基金利用發行所獲資金收購資產支持專項計劃全部份額，屬于投資行為，而投資行為當期不涉及所得，一般不產生增值稅、所得稅，若REITs 公募基金選擇以基金購買股票交易模式，則賣方繳納印花稅。